"출산율 감소 → 학군지 폭망" 주장에 대한 소고, 그리고 지역별 중대형 평형 매수의 인사이트

출산율이 감소해서 학령인구가 감소하면 학군지가 망할 것이라는 주장이 많습니다. 사실 저는 그 의견에 동의하지 않는데요. 오히려 비학군지가 더 큰 타격을 받을 것이라고 생각하고 있습니다. 특히 비학군지의 중대형 평형이 위험할 것이라고 생각합니다.

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학령인구가 감소하면 모든 지역의 학습 인프라가 유지될 수는 없습니다. 학습 인프라의 "전체 수요"가 감소하기 때문입니다. 그렇기 때문에 자녀가 있는 가구라면 가급적 학습 인프라가 유지되는 학군지로 가려고 하는 움직임이 강해질 수밖에 없습니다. 그렇게 되면 비학군지의 학습 인프라는 수요 감소 가속화로 더 빠르게 쇠퇴할 가능성이 높아집니다. 인구 감소가 심해질수록 양극화가 심해지듯이 학령인구 감소가 심해질수록 학군지와 비학군지의 차이도 더 크게 벌어질 것이라는 이야기입니다.

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서울에서도 초중고 폐교가 잇따르고 있으나 강남구와 서초구의 공립초등학교 53곳 중 13곳은 과밀 상태입니다. 교육통계서비스에 따르면 2014년부터 2024년까지 서울 전체 학생 수는 116만 3,945명에서 85만 5,309명으로 -27% 감소했으나 전체 학생수 대비 강남3구 학생수 비율은 17%에서 20%로 늘어났습니다. 전체 학생수는 감소하고 있으나 비학군지에서 학군지로의 쏠림 현상은 이미 일어나고 있다는 이야기입니다.

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실제 소득계층별 출산율 보고서에 따르면 아이를 낳은 가구의 소득계층별 비교에서 저소득층이 차지하는 비중은 2010년 11.2% → 2019년 8.5%, 중간소득층 비중은 42.5% → 37.0%로 감소했으나, 고소득층 비중은 46.5% → 54.5%로 증가하였습니다. 학령인구가 줄어드는 가운데에서도 고소득층 자녀 비중이 올라간다는 것은 학군지 쏠림 현상이 더 심화될 것이라는 추정을 가능케 합니다.

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특히 유자녀가구라면 3~4인 이상 가구가 될텐데 중대형 평형의 수요에 직결될 것이라는 생각을 해봤습니다. 즉, 학령인구 감소로 비학군지의 중대형 평형의 인기가 갈수록 떨어질 가능성이 있다는 생각입니다.

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그래서 문득 생각난게 가구당 가구원수 추이인데요, 실제로 2019년부터 2023년까지 가구당 가구원수 추이가 어떻게 되고 있는지 알아봤습니다.

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우선 서울에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 10개구입니다.

지역	증감률
서울시 강남구	-4.5%
서울시 서초구	-5.2%
서울시 서대문구	-6.4%
서울시 성북구	-6.7%
서울시 송파구	-7.0%
서울시 강동구	-7.1%
서울시 성동구	-7.1%
서울시 동대문구	-7.3%
서울시 마포구	-7.3%
서울시 용산구	-7.4%

역시 강남구와 서초구의 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적습니다. 그 뒤를 서대문구, 성북구, 송파구가 잇고 있네요. 서울의 중대형 평형 매수를 고려하고 계신 분들은 가급적 위 표 안에서 고르시는게 맞다는 생각이 듭니다.

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이번에는 서울에서 가구당 가구원수 감소폭이 많은 상위 10개구입니다.

지역	증감률
서울시 금천구	-11.3%
서울시 관악구	-10.1%
서울시 강서구	-9.7%
서울시 중구	-9.2%
서울시 강북구	-9.0%
서울시 도봉구	-8.7%
서울시 중랑구	-8.6%
서울시 영등포구	-8.4%
서울시 광진구	-8.4%
서울시 구로구	-8.3%

금천구, 관악구, 강서구, 중구, 강북구 순으로 가구당 가구원수 감소폭이 큽니다. 해당 지역의 중대형 평형 매수는 신중할 필요가 있다는 생각이 듭니다. 가구당 가구원수가 감소한다는 것은 그만큼 중대형 평형 수요 역시 감소한다는 이야기가 되기 때문입니다.

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이번에는 경기도에서 가구당 가구원수 감소폭이 적은 상위 10개 지역입니다.

지역	증감률
경기도 과천시	-1.3%
경기도 용인시 수지구	-4.2%
경기도 광명시	-4.3%
경기도 하남시	-4.7%
경기도 의왕시	-5.0%
경기도 성남시 분당구	-5.5%
경기도 양평군	-5.7%
경기도 파주시	-6.4%
경기도 용인시 기흥구	-6.7%
경기도 시흥시	-6.7%

과천시가 압도적인 모습을 보여주고 있습니다. 5년간 가구당 가구원수가 거의 줄지 않았습니다. 그만큼 과천의 중대형 평형 수요도 탄탄하다는 것이겠죠. 그 뒤를 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시가 잇고 있습니다. 경기도에서도 학군이 좋다고 일컬어지는 과천시, 용인시 수지구, 성남시 분당구 등이 상위권에 포진한 것도 확인됩니다.

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다음은 경기도에서 가구당 가구원수 감소폭이 큰 상위 10개 지역입니다.

지역	증감률
경기도 동두천시	-9.0%
경기도 수원시 권선구	-8.7%
경기도 군포시	-8.5%
경기도 수원시 장안구	-8.3%
경기도 연천군	-8.2%
경기도 오산시	-8.2%
경기도 의정부시	-8.1%
경기도 포천시	-8.0%
경기도 안산시 단원구	-7.9%
경기도 평택시	-7.9%

동두천시, 수원시 권선구, 군포시, 수원시 장안구, 연천군의 가구당 가구원수 감소폭이 큰 상황입니다. 특이하게 수원시 4개구에서 권선구와 장안구의 감소폭이 큰게 눈에 띕니다. 반면 팔달구와 영통구는 상대적으로 양호한 모습입니다.

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그 외에 6대 광역시도 한번 살펴보겠습니다. 글이 길어지고 있어서 설명은 생략하고 표로만 보여드리겠습니다.

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부산에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 5개 지역입니다.

지역	증감률
부산시 기장군	-6.4%
부산시 강서구	-6.4%
부산시 서구	-6.5%
부산시 동래구	-6.8%
부산시 해운대구	-7.1%

부산에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 5개 지역입니다.

지역	증감률
부산시 중구	-11.8%
부산시 사상구	-9.7%
부산시 수영구	-8.8%
부산시 부산진구	-8.6%
부산시 사하구	-8.5%

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대구에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 3개 지역입니다.

지역	증감률
대구시 중구	-4.1%
대구시 달성군	-6.6%
대구시 수성구	-7.3%

대구에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 3개 지역입니다.

지역	증감률
대구시 북구	-8.8%
대구시 서구	-8.7%
대구시 남구	-8.0%

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인천에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 3개 지역입니다.

지역	증감률
인천시 강화군	-5.0%
인천시 중구	-5.5%
인천시 연수구	-5.6%

인천에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 3개 지역입니다.

지역	증감률
인천시 계양구	-9.5%
인천시 남동구	-9.1%
인천시 부평구	-8.7%

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대전에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
대전시 유성구	-7.4%
대전시 동구	-8.3%

대전에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
대전시 대덕구	-8.9%
대전시 서구	-8.8%

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광주에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
광주시 동구	-6.0%
광주시 남구	-7.0%

광주에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
광주시 서구	-8.7%
광주시 북구	-8.2%

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울산에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 적은 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
울산시 북구	-7.1%
울산시 남구	-7.1%

울산에서 가구당 가구원수 감소폭이 가장 큰 상위 2개 지역입니다.

지역	증감률
울산시 동구	-7.4%
울산시 중구	-7.3%

※ 울산은 구별로 가구당 가구원수 감소폭에서 거의 차이가 없네요.

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이야기가 다소 샌 느낌도 듭니다만 자세히 보시면 일부 지역을 제외하고는 대부분 지역에서 학군지로 일컬어지는 곳들의 가구당 가구원수 감소폭이 상대적으로 양호한 것을 아실 수 있습니다. 결국 중대형 평형 매수는 가구당 가구원수 감소폭이 완만한 학군지 위주로 하는게 안전하다는 결론을 내려봅니다.

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물론 학군 외의 이유로 가구당 가구원수 감소폭이 양호한 곳들도 꽤 눈에 띄기 때문에 위에 언급된 지역들을 눈여겨보시면서 중대형 평형 매수의 가늠자로 삼는 것은 어떨까 싶습니다.